到今年5月底，全国二手房挂牌总量已经飙到了753万套！从去年开始，各个城市的二手房供大于求，二手房市场正在经历有史以来最严峻的价格考验。

从5月份全国前100个城市的二手房价格变化来看，均价是每平米1万3千7百元，比去年同期下降了7.24%。其中一线城市二手房同比下跌4.61%，二线城市跌了7.93%，三四线的代表城市跌幅达到7.57%。

单看某些城市，像武汉同比跌了9.8%，南京跌了9.45%。不管是北上广深，还是二三四线城市，现在的二手房行情用一句话概括就是"跌跌不休"。

说到库存增长，如今全国二手房的供求关系已经完全颠倒过来了。以前二手房根本不愁卖，现在却普遍卖不动，彻底从卖方市场变成了买方市场。

到今年年初，重庆的二手房挂牌量已经涨到30万套。要知道2023年重庆的常住人口可是少了整整20万人。人少了房多了，这30万套二手房到底谁来买？谁来接盘？新房还没算进去呢。

不光是重庆，沈阳二手房挂牌量超过20万套，天津超过19万5千套，苏州17万3千套，杭州也快16万套了。二手房本来就不好卖，现在挂牌量还在不断增加，房价往下调也就成了必然。

今年1月份，济南二手房价格已经连跌21个月，同比下降9.9%。

现在二手房市场看起来很火，但实际成交很惨淡——观望的人太多了。就拿济南龙湖春江郦城来说，这可是雪山片区的标杆楼盘，2023年的成交均价还能卖到1万5，去年就跌到1万2，现在连1万1都卖不到了。

长岭山片区的万科金域华府，2023年春天每平米能卖2万多，现在能卖到1万5就烧高香了。唐冶片区的鲁能泰山7号一区，2023年报价每平1万4，买家连价都不还，现在就算户型再好，挂牌价也不敢超过1万1。

一位中介直接说：现在二手房挂牌量太大了，你不主动降个几十万，再好的位置都没人看。没有国家出台利好政策刺激，买家对现在的二手房市场根本不感冒。

因为现在二手房市场已经是买方市场了，供过于求的情况下，买家有很大的议价空间。所以他们普遍觉得，未来二手房价格没有上涨空间，只要耐心等待，价格只会越来越低。

中国房地产行情

二手房行情暴跌的原因有很多。比如四代住宅的出现，能提供更大的使用面积。同样110平米的建筑面积，四代住宅的套内面积能达到154平米，但三代二手房只有80平米，算下来价格差距还不到30%。

还有政策因素。举个例子，一套实际成交价7000的二手房，如果相关部门的过户指导价是1万，那即使实际成交价不到1万，相关部门还是要按1万的标准收取1%的个税。如果成交价超过了指导价，银行给二手房的评估价会直接打7折，相当于业主要亏30%。

其实在2015年到2021年期间，很多城市的二手房价格确实涨得离谱，有些地方房价甚至翻了两倍多。现在的市场行情与其说是暴跌，不如说是回归理性。

再来聊聊新房价格的未来走势。大家都知道，从1998年国家实行住房市场化改革开始，房价就一路飙升，短短20年翻了不止4倍。背后的原因主要有四个：城市化进程加快、旧城改造推进、住房品质提升以及人均住房面积增加，这些因素共同推动了房地产的高速发展。

但最近两年，全国部分地区的新房价格开始回落，大家最关心的问题变成了"什么时候能见底"。之前美国高盛结合中美日房价走势图预测说，中国房价如果参考美国，只需要3年就能见底，从2021年第三季度的最高点，到2027年触底下跌40%。但如果参考日本，那至少需要17年。

关于房价变化，我们可以听听专业人士的看法。中国民生银行创始董事冯仑预测："中国房价将会经历长期下降，2024上半年中国新住宅的交易额为3万亿，全年预计达到7万亿但如果房价处于稳定状态，这个数字应该不超过4万亿元。"。

当下全国房价平均下降15%，极端地区降幅可达50%。如果全国房价平均降幅达到30%左右，房地产市场可能就会触底，然后慢慢回暖。但后续市场行情究竟如何，还要看社会经济的增长情况。